Недвижимость и иммиграция в Болгарию.

Краткое пребывание или почему англичане уходят из Болгарии?

Данный материал отражает мнение консультантов компании о рынке недвижимости в Болгарии, которое заключается в следующем: «Если вы покупаете для семейного отдыха недвижимость в курортных комплексах, то это хорошая покупка. Если эта инвестиционная покупка с целью получения прибыли с аренды, стоит учесть тот факт, что курортный сезон на побережье не продолжительный и следует трезво оценивать возможности курортной недвижимости. Для таких инвесторов мы рекомендуем ориентироваться на недвижимость в столице Болгарии ― Софии. Это позволит получать доход с недвижимости в Болгарии круглый год. Если это спекулятивная покупка, то разумно ориентироваться на инвестиции с десятилетним периодом и не рассчитывать на быстрый доход. Так же рекомендуем для наших клиентов обратить внимание на рынок загородной недвижимости в областях прилегающих к Софии».


Джон из Кардиффа. Три года назад он купил небольшую квартиру в Банско 65 800 евро. Когда мировой финансовый кризис ударил, цены на недвижимость пошли вниз, кризис коснулся и Джона, он начал накапливать долги в своем банке.

В прошлом году счетов стало слишком много и он решил продать свою болгарскую недвижимость. Квартира пошла на продажу в марте 2009 года, с ценой в 57 500 евро, но не нашелся покупатель.

Две недели назад, Джон, наконец, удалось продать свою квартиру за 37 000 евро, что влечет потерю 44 процентов от первоначальных инвестиций.

Случай является реальным. Рынок курортной недвижимости в Болгарии полон таких продавцов как Джон, которые купили недвижимость по цене около 1400 евро до 1500 квадратных метров и теперь продают за 700 до 800 евро кв.м.

Кредитный кризис является одной из причин оттока британских покупателей недвижимости с болгарского рынка. Другие разочаровались в инвестиции. Большинство британцев купили квартиры и дома в Болгарии ожидая легкой прибыли после того как Болгария вступила в Европейский союз. Банки щедро финансировали покупку второго дома на Солнечном берегу или Банско, в то время как консультанты по недвижимости обещали годовой доход в размере 10 процентов.

Большинство недвижимости принадлежащей британцам либо пустует, либо используются только три-четыре недели в год. Их владельцы продолжают накапливать долги, потому что существуют эксплуатационные расходы. Только счастливые обладатели собственности в виде частных домов, используют недвижимость круглый год.

Одной из причин разочарования является горький опыт многих покупателей, которые стали добычей для мошенников или обанкротившихся болгарских застройщиков. Это помогло сформировать негативный образ о Болгарии в британских средствах массовой информации. Газеты Великобритании, три или четыре года назад рекламирующих Болгарию как горячую инвестиционную точку после Испании и стран Балтии, в настоящее время консультируют своих читателей не покупать недвижимость здесь. Но для многих британцев, Болгария является сбывшейся мечтой о втором доме.

Взрыв пузыря…
Мировой финансовый кризис положил конец британской надежды на легкий доход. Немногие получили прибыль от перепродажи недвижимости в последние два года. Большинство инвесторов в курортную недвижимость понесли большие потери, так как стоимость их недвижимости, резко сократилась.

На пике пузыря недвижимости, квартиры с видом на море доходили до 2500 евро кв.м, средняя цена на деревенский дом с двором, была 30 000 евро. Сейчас цены более чем вдвое. Квартира на Солнечном Берегу может обойтись в 400 евро кв.м, средняя цена дома на континентальной части находится между 14 000 и 15 000 евро.

… Накопления задолженности
Какой доход может принести сдача в аренду квартиры на курорте Солнечный Берег? Оказывается, что в большинстве случаев, количество редко превышает 2000 евро в год. Если комплекс более роскошен и в хорошем месте, сумма может достигать 2500 до 3000 евро в год.

В то же время эта недвижимость имеет фиксированные расходы. Одной из статей расходов является плата за поддержание площадки, в том числе бассейны, зеленые зоны, безопасность и другие услуги, без которых имущество не может быть привлекательной для туристов. Плата рассчитывается по площади объекта недвижимости и составляет от 9 до 10 евро кв.м на курорте Солнечный Берег. Таким образом, владельцу квартиры 100 кв.м. На Солнечном Берегу приходится платить в среднем около 1000 евро в год для содержания собственности.

Отдельно есть плата управления имуществом, которая колеблется в пределах от 300 до 400 евро в год. Эту плату требует управляющая компания которая занимается поиском арендатора за те месяцы, когда квартира не используется владельцем. Таким образом, неизбежный счет собственника составляет около 1300 до 1400 евро в год.

Средняя доходность квартир, принадлежащих британцам в Солнечный Берег редко превышает два процента, что частично вызвано коротким летним сезоном, который сейчас составляет от 70 до 75 дней. Большая доходность доступны только на объектах, которые работают круглый год, но их количество мало.

Еще одним подтверждением потери интереса к недвижимости в Болгарии это новости, что около 600 британцев не выплатили свои местные налоги на квартиры которыми они владеют в Пампорово. Эта сумма более чем 600 000 левов и охватывает период 2007/10. Были направлены письма в адрес британских владельцев, предложив им добровольно платить просроченные налоги. Люди готовы платить налоги, но они либо не имеют информации или боятся мошенничества, чтобы начать платить налоги, как владельцы этих квартир.

Будет ли возвращение британцев?
Если экономика начнет восстановление, что произойдет рано или поздно, британцы будут восстанавливать свою заинтересованность в Болгарии. Несмотря на наличие многих разочарованных людей, есть много семей и инвесторов, которые довольны Болгарией и болгарской культурой, питанием, образованием и приобретенной собственностью.

Ликвидация угрозы…
Иностранцы покупают частную недвижимость в Болгарии через компании, из-за конституционного запрета на владение болгарской землей иностранцам. Этот запрет теперь может причинить много головной боли для владельцев таких компаний, так как по закону, все компании должны перерегистрироваться до конца 2010 года. Для компаний зарегистрированных в период 2002/07, которые не пройдут перерегистрацию, будет объявлен процесс ликвидации. Тогда возникает вопрос о том, что произойдет с недвижимостью которой они владеют? В основном это загородные дома и земля.

Многие владельцы не имеют возможности получить информацию об изменениях в законодательстве и не могут знать, что им нужно перерегистрировать свои компании. Это будет еще одна реклама для болгарского рынка домов в Болгарии.

Запрет иностранцам владеть землей в Болгарии существует по-прежнему, несмотря на присоединение Болгарии к Европейскому союзу и должен быть отменен не позднее 2014 года.

Статья подготовлена по материалам «SOFIA ECHO».