|
Процесс покупки
В соответствии с Конституцией Болгарии иностранные граждане могут покупать строения (дома и квартиры), но не землю. Таким образом, наиболее распространенным способом для иностранцев приобрести землю выступает создание юридического лица с ограниченной ответственностью, которая впоследствии станет владельцем, как земли, так и строений на ней. Это исторически сложившееся ограничение на покупку земли является одной из причин, почему недвижимость в Болгарии так выгодно отличается по ценам от сходных предложений в Западной и Центральной Европе.
Следует иметь в виду, что болгарская недвижимость, оцениваемая по стандартам, принятым в Великобритании, выглядит дешевой, хотя в большинстве случаев требуется вложить немало труда, прежде чем она будет соответствовать западным стандартам. Очевидно, что наиболее недорогой недвижимостью будет та, что уже находилась в эксплуатации и та, что находится в более отдаленных районах. Многие из предложений дешевых загородных домов имеют указание на то, что туалеты находятся вне помещений строений, то есть на улице. Вместе с тем мы можем обеспечить работу групп местных строителей, которые осуществят любой требуемый ремонт.
Кто может создать юридическое лицо с ограниченной ответственностью и каким образом?
Короткий ответ звучит так: иностранные лица – как физические, так и юридические. Лицо (лица) будет нести ответственность по обязательствам учрежденного им на территории Болгарии юридического лица в размере доли в уставном капитале этого юридического лица, соответствующей вкладу такого лица в уставной капитал юридического лица, учрежденного на территории Болгарии. Учредители проводят предварительные консультации (переговоры) между собой, в процессе которых вырабатываются положения Устава нового юридического лица, касающиеся вопросов о коммерческих действиях этого нового лица.
Сформулированный на основе этих переговоров Устав составляется при участии всех учредителей и подписывается ими.
В предварительно выбранном банке открывается счет, на котором аккумулируются доли учредителей в уставном капитале. Минимальный размер доли составляет 5000 лв.
Компания считается существующей с момента внесения ее по распоряжению местного (в том районе, где компания будет иметь свой юридический адрес) суда в Реестр коммерческих юридических лиц. Следующие документы должны быть представлены в суд в для регистрации обращения о внесении юридического лица в Реестр.
1. Устав
2. Решение о назначении директора (директоров) компании
3. Подтверждение того, что каждый владелец доли в долевом капитале внес не менее трети на соответствующий счет, в размере не менее 10 лв.
4. Подтверждение о формировании уставного капитала.
Болгарская «Государственная газета» является официальным органом Болгарского государства, в котором публикуются все нормативные акты, после чего они считаются вступившими в силу. Публикация о факте внесения учрежденного юридического лица в Реестр коммерческих юридических лиц не означает окончания процесса учреждения, однако она служит публичным оповещением о том, что такой процесс имеет место. Для окончания процесса новое юридическое лицо должно быть внесено в Национальный Реестр Налогоплательщиков. Стоимость всего процесса составляет примерно 5000 лв, к которым должны быть прибавлены административные сборы (оплачиваемые государству и за регистрацию в суде). Эта сумма представляет собой минимальный капитал, необходимый для начала осуществления регистрации. После того, как процесс формирования долевого капитала сформирован, он находится в полном распоряжении владельцев долей.
Налоги на недвижимость
Налог на передачу имущества новому собственнику.
При передаче собственности в натуре никакие прямые налоги не взимаются, кроме корпоративного налога (15% в 2005 г.) При этом сам факт передачи является основанием для взимания муниципального налога и нотариальной пошлины. Последняя выплачивается в размере процента либо от реальной стоимости недвижимости, либо от суммы кадастровой оценки этой недвижимости, но не может превышать 3500 лв (1750 €). Выбор между базой оценки – кадастровая или рыночная – осуществляется в пользу более высокой суммы. В дополнение к этому взимается муниципальный налог в размере 2% от рыночной стоимости недвижимости.
Местные налоги и сборы
Собственник помещения или участка земли обязан оплачивать налог на недвижимое имущество. Если помещение построено на государственной или муниципальной земле, то оценка участка земли под строением также включается в налогооблагаемую базу. Размер налога составляет 0,15% кадастровой стоимости недвижимости. Пахотные земли исключаются из местного налогообложения. В дополнение к налогу на недвижимость собственники обязаны уплачивать сбор за утилизацию мусора и отходов.
Резервирование недвижимости
После того, как принято решение о покупке конкретного объекта недвижимости, Вам необходимо внести залог в размере 10% от объявленной стоимости. Пожалуйста, не упускайте из внимания, что наша комиссия за услуги составляет 3% от объявленной стоимости объекта недвижимости, но не может быть менее 500 €. Комиссия вносится вместе с залогом и не возвращается.
После принятия указанных платежей нашей компанией осуществляется отзыв рыночного предложения о продаже объекта недвижимости на период длительностью 30 дней. В течение этого периода Вы должны начать осуществлять сделку и выплатить всю ее сумму продавцу. При этом залог возвращается покупателю после совершения сделки. В случае отказа покупателя от сделки залог не возвращается. В случае отказа от сделки продавца залог может быть переведен на иной объект недвижимости, который продает наша компания, но не будет быть возвращен, если покупатель отказывается от всех вариантов объектов недвижимости, предлагаемых нашей компанией.
Вы также можете внести залог, равный полной стоимости объекта недвижимости. Эта сумма будет рассматриваться только в качестве залога, и к ней будут применяться те же положения закона, что и к иным видам залога (см. выше).
Подписание предварительного контракта.
После получения предварительных сумм наши юристы составят предварительный контракт, содержащий все детали, получившие одобрение покупателя, указание стоимости сделки и ее условия. Вам будет необходимо подписать этот контракт для того, чтобы сделка имела продолжение.
Важные факты, которые необходимо знать до осуществления сделки!
До того, как принять решение об осуществлении инвестиций в рынок болгарской недвижимости, Вам следует обратить особое внимание на следующие факторы.
Осуществление сделок в Болгарии слегка отличается от того, как это делается в других странах. При этом болгарское законодательство унифицировано почти всецело со своими аналогами в других странах ЕС и с законодательством ЕС в целом, и вместе с этим Болгарское правительство продолжает осуществлять процесс унификации.
В настоящее время каждый продавец недвижимости имеет право рекламировать свой объект посредством сотрудничества с любым количеством агентов и агентств. Как правило, это приводит к тому, что большое количество клиентов этих агентств одновременно выражает интерес к одному и тому же объекту, а сами клиенты конкурируют друг с другом за право продолжить сделку, если объект их заинтересовал. Бывают случаи, когда в процессе внесения залога – что занимает, как правило, до 5 дней – сам объект может быть продан третьему лицу, которому удалось первым достичь соглашения непосредственно с продавцом. В этом и проявляется то, что называется «развивающийся рынок недвижимости».
Хотя наша компания быстро осуществляет внесение залога, всегда существует риск того, что кто-то из сторонних лиц ведет дела нечестно и может «увести» сделку от клиента. Наша компания в тех случаях, когда сделка срывается из-за острой конкуренции между агентствами, не несет ответственности за такое развитие событий. Те деньги, что к тому моменту были внесены на наш счет, могут быть переведены в качестве залога за иной объект недвижимости или возвращены нашему клиенту. Решение о судьбе внесенных средств принимает наш клиент.
Другой причиной срыва сделки могут послужить трудности в нахождении продавца хотя бы только потому, что выбранные покупателем районы расположения объектов недвижимости являются сельской местностью, и не многие из продавцов в настоящее время охвачены услугами сотовой связи. Такие обстоятельства сохраняют силу уже долгое время, однако мы делаем все возможное, чтобы продавцы находились всегда в пределах досягаемости.
В любом случае большинство объектов недвижимости, выставленных на рынок, расположены в сельской местности рядом с городами, а это означает, что недвижимость нуждается в полном ремонте и зачастую имеет структурные изъяны.
Все объекты недвижимости имеют сходные характеристики и, как правило, требуются соразмерные суммы на ремонт – если сорвалась сделка по одному объекту, то инвестиции в иной объект составят примерно ту же сумму, что требовалась и для «упущенного».
Мы рекомендуем нашим клиентам быть готовыми внести залог за объект, на который упал их выбор, как можно быстрее с тем, чтобы избежать разочарования.
Для получения дополнительной информации и ответов на возможные вопросы обращайтесь к нашим сотрудникам.
|